在房住不炒長(zhǎng)效機(jī)制的作用下，1-9月全國(guó)市場(chǎng)經(jīng)歷了先熱后涼的過(guò)程，絕大部分熱點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)趨穩(wěn)，部分城市出現(xiàn)下行趨勢(shì)，土地流拍重現(xiàn)，房?jī)r(jià)下行明顯。同時(shí)，一些非常規(guī)熱點(diǎn)城市受“三限”政策擠出效應(yīng)影響有過(guò)熱趨勢(shì)，應(yīng)引起當(dāng)?shù)卣P(guān)注。
土地成交量
2019年1-9月，40個(gè)大中城市住宅土地市場(chǎng)共計(jì)成交建設(shè)面積40680萬(wàn)㎡，同比增加14.52%，其中重慶成交1461萬(wàn)㎡居首。從同比來(lái)看，40個(gè)大中城市中，大連住宅用地成交面積同比增幅最大，達(dá)到222.08%。表：1-9月40個(gè)大中城市住宅用地成交量情況
土地成交價(jià)格
2019年1-9月，40個(gè)大中城市住宅用地平均樓面價(jià)為5491元/㎡，同比增長(zhǎng)16.65%。其中深圳住宅用地樓面價(jià)排名第一，為32455元/㎡；其次是廈門(mén)，樓面均價(jià)23941元/㎡。 溢價(jià)率方面，40個(gè)大中城市住宅用地平均溢價(jià)率為17.04%，同比下降0.18個(gè)百分點(diǎn)。其中合肥在40個(gè)城市中平均溢價(jià)率居首，達(dá)到65.81%，除合肥外，南寧、南昌、哈爾濱、深圳4個(gè)城市的平均溢價(jià)率都超過(guò)了30%。
表：1-9月40個(gè)大中城市住宅用地成交價(jià)格情況
在監(jiān)測(cè)的40個(gè)大中城市中，有32個(gè)城市2019年1-9月出現(xiàn)了住宅用地的流拍現(xiàn)象。其中重慶流拍地塊數(shù)量最多，達(dá)到42宗，該城市經(jīng)過(guò)火熱之后，土地市場(chǎng)有降溫之勢(shì)，也反映了當(dāng)前房企拿地態(tài)度愈加保守。
總體來(lái)看，2019年1-9月，監(jiān)測(cè)40城建設(shè)用地面積、規(guī)劃建面、土地出讓金、樓面均價(jià)均同比去年同期有所增長(zhǎng)，溢價(jià)率同比小幅下滑。上半年房企融資成本明顯下降，土拍市場(chǎng)熱情較高；隨著下半年房地產(chǎn)行業(yè)融資管控趨緊，下半年土拍市場(chǎng)熱度逐漸消退，部分城市出現(xiàn)流拍情況。
新建商品住宅成交量
2019年1-9月，40個(gè)大中城市新建商品住宅共計(jì)成交2043640套，同比去年同期小幅增長(zhǎng)0.35%。其中重慶市以152958套居于成交量首位。從同比情況來(lái)看，40個(gè)大中城市中有23個(gè)城市銷(xiāo)售套數(shù)上漲。其中?？跐q幅153.51%居首，珠海、哈爾濱漲幅在100%以上，分別是146.49%、100.86%。三亞商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)同比去年同期下滑最多，為65.66%，無(wú)錫、太原、大連等8個(gè)城市銷(xiāo)售量同比下滑均在20%以上。表：40個(gè)大中城市新建商品住宅成交套數(shù)情況
銷(xiāo)售均價(jià)方面，40個(gè)大中城市中上海銷(xiāo)售均價(jià)居首，達(dá)54139元/㎡，深圳53816元/㎡緊隨其后。從同比情況來(lái)看，40個(gè)大中城市中有37個(gè)城市銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(zhǎng)，其中無(wú)錫漲幅最大，達(dá)79.80%。合肥、武漢、廣州、成都4個(gè)城市漲幅在20%以上；三亞、鄭州、深圳3個(gè)城市銷(xiāo)售均價(jià)低于去年同期，降幅分別是6.92%、1.89%、0.59%。表：40個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格情況
監(jiān)測(cè)的40個(gè)大中城市中，22個(gè)城市有相關(guān)數(shù)據(jù)。珠海商品住宅庫(kù)存較大，目前出清周期在20.20個(gè)月。重慶出清周期最短，為4.79個(gè)月。
監(jiān)測(cè)的40個(gè)大中城市中，25個(gè)城市有相關(guān)數(shù)據(jù)，其中13個(gè)城市銷(xiāo)供比大于1，即銷(xiāo)售速度快于供應(yīng)速度。無(wú)錫銷(xiāo)供比最高，達(dá)到1.97，其新增供應(yīng)量明顯小于銷(xiāo)售量，新房市場(chǎng)熱度較高；寧波在各城市中銷(xiāo)供比最低，為0.37，新房市場(chǎng)熱度較低。
總體新房市場(chǎng)受限價(jià)政策帶來(lái)的一二手住宅倒掛情況影響，分流了部分二手房客源，市場(chǎng)較為活躍。
二手住宅價(jià)格走勢(shì)
2019年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了起伏波折，從上半年的“小陽(yáng)春”到現(xiàn)在的理性、平穩(wěn)。國(guó)信達(dá)二手房指數(shù)顯示，1-9月全國(guó)二手房房?jī)r(jià)累計(jì)上漲1.95%，漲幅較去年同期收窄10.50個(gè)百分點(diǎn)。9月全國(guó)二手房掛牌價(jià)環(huán)比上漲0.54%，漲幅擴(kuò)大0.41個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲1.31%，漲幅與上月持平。雖然房?jī)r(jià)仍表現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)熱情不高，房?jī)r(jià)上漲乏力。
圖：全國(guó)二手房掛牌價(jià)指數(shù)走勢(shì)
全國(guó)40個(gè)大中城市中， 6成累計(jì)上漲。相比去年年底，全國(guó)40個(gè)大中城市中有西寧、蘇州等25個(gè)城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲，除西寧、蘇州、寧波外其余城市累計(jì)漲幅均在10%以內(nèi)。受調(diào)控政策影響熱點(diǎn)城市降溫明顯，有15個(gè)城市房?jī)r(jià)低于去年年底，一線城市北京、上海、廣州以及曾較快上漲的?？?、青島、三亞、貴陽(yáng)等城市上榜。表：全國(guó)40個(gè)大中城市1-9月累計(jì)漲幅
全國(guó)40個(gè)大中城市中， 僅有南京、深圳、三亞、銀川、上海、武漢6個(gè)城市掛牌量累計(jì)上漲，除南京外其余城市累計(jì)漲幅均在20%以內(nèi)；有34個(gè)城市掛牌量低于去年年底，其中濟(jì)南、合肥、南寧、蘭州4個(gè)城市掛牌量降幅在50%以上，長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、西安等13個(gè)城市降幅在30%-50%之間，?？凇⑻K州、大連等17個(gè)城市降幅在30%以內(nèi)。表：1-9月全國(guó)40個(gè)大中城市掛牌量累計(jì)漲幅
考慮二手房交易較為均勻且不受管制，其價(jià)格波動(dòng)更能反映市場(chǎng)真實(shí)情況。在精準(zhǔn)宏觀調(diào)控的作用下，市場(chǎng)從“小陽(yáng)春”回歸穩(wěn)定。
從全國(guó)租金指數(shù)來(lái)看，2015年以來(lái)平穩(wěn)上漲，累計(jì)漲幅23.97%，遠(yuǎn)低于全國(guó)二手住宅房?jī)r(jià)同期累計(jì)漲幅80.52%。與二手住宅交易市場(chǎng)不同，2015年以來(lái)全國(guó)住房租賃市場(chǎng)整體保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。國(guó)信達(dá)數(shù)據(jù)顯示，2019年9月全國(guó)租金環(huán)比上漲0.01%，同比上漲7.53%。
圖：全國(guó)出租掛牌價(jià)指數(shù)和出售掛牌價(jià)指數(shù)走勢(shì)從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)大中城市來(lái)看，租金水平主要集中在20-40元/月·m2，有北京、深圳、上海、杭州等8個(gè)城市租金在40元/月·m2以上，僅有銀川租金低于20元/月·m2。其中，28個(gè)城市租金同比上漲，蘇州租金同比漲幅較大，為9.58%；12個(gè)城市租金同比下降，三亞租金同比降幅最大，降幅超過(guò)10%。
租售比是國(guó)際上用來(lái)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況的重要指標(biāo)，我國(guó)熱點(diǎn)城市住宅租金漲幅還無(wú)法追上房?jī)r(jià)上漲的步伐。40個(gè)大中城市中有17個(gè)城市租售比小于2%，處于較不合理區(qū)間。其中，廈門(mén)租售比是1.10%，為40個(gè)熱點(diǎn)城市中最低，市場(chǎng)泡沫水平最高。
來(lái)源于：國(guó)信達(dá)數(shù)據(jù)
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