12月21日,海珠石溪城市更新項目最終確定廣東佳紅地產(chǎn)為合作企業(yè),改造范圍約為100多萬平方米,投資總金額約177億元,規(guī)劃建設(shè)268米超高層塔樓,通4條地鐵。所謂佳紅,背后就是大家熟悉的佳兆業(yè)和地產(chǎn)小白的紅八方集團。
石溪牌坊
之前大家就都知道,佳兆業(yè)是必然選擇了,所以,都在意料之中。300多條村、500多平方公里、3萬億(根據(jù)已知數(shù)據(jù)估算),廣州未來10年舊改計劃幾乎拆掉半座城,漸漸給人遲暮之感的廣州,在舊改上再出爆發(fā)出以前敢闖敢干的沖勁。曾經(jīng)引領(lǐng)全國的廣州,已經(jīng)在競爭中落后一步了。后起之秀的深圳已經(jīng)超越了廣州,后面的杭州、重慶也在虎視眈眈,廣州一線城市地位岌岌可危。房叔在和外地的一些投資人聊起廣州的時候,他們很困惑,身為一線城市,廣州為何有破敗、沒落之感?房叔想,這也許和廣州有大量城中村存在有關(guān)。
它們的存在,能提供便宜的租金,臨近城市中心的住所,讓打工人在城市中心也有了棲身之所,讓廣州有了更多物美價廉的城中村美食,讓廣州有了打工人友好城市的稱號。但同時,也讓廣州成了城中村之城,廣州的市容市貌沒有北京上海的光鮮亮麗,城中村的存在,也禁錮了廣州城區(qū)的大片土地,束縛了廣州空間的開拓以及城市的發(fā)展。
廣州都市感還需要進一步提升 by:網(wǎng)圖 侵刪但城中村存在的另一面是,廣州市容市貌有很大的提升空間,城中村的改造,其實蘊含龐大商機,改造需要投入的幾萬億,足以推動整個廣州經(jīng)濟的再上臺階。在過去,廣州看起來安于打工人友好城市的稱號;現(xiàn)在,廣州看起來更喜歡舊改所帶來的城市容貌的提升,以及因此爆發(fā)的龐大經(jīng)濟推動力。因此,未來10年廣州舊改力度空前絕后,廣州加入舊改的村大道300多條、面積500平方公里、總投資超3萬億,廣州會被拆掉半座城,換來的是一座新的廣州城,一座更加現(xiàn)代化、更加摩登的大都市。
有人擔(dān)憂,大規(guī)模的舊改,會讓廣州陷入所有行業(yè)為租金打工下場,房價、租金的上升,可能讓廣州和深圳一樣,導(dǎo)致越來越多公司外遷。
變局,總會帶來各種各樣的變化,如何讓受變化影響的人群、企業(yè)少受沖擊,最好都有預(yù)案。
舊改項目是真香
廣州單價前五的地王中,三塊是在今年成交的。開發(fā)商對宅地特別是中心城區(qū)靚地的熱情還是很高的。但是一看地王面積和總價,房叔就笑了,那真的是毫無疑問的蚊型地。越秀南廣州地王,占地不到0.85萬平方米,總價約24億;天河奧體地王,占地面積5萬,總價48億;新港東路地王,1.7萬平方米,總價約47億。這些地王的面積加起來,還不到石溪改造范圍的十分之一。海珠創(chuàng)新灣位置示意圖,石溪是重要的一個環(huán)節(jié)過去廣州一手房成交面積越來越少,從高峰時候的1200萬平方米,跌到后來的800萬-900萬平方米,并不是廣州的購買力不行了,實在是供應(yīng)太少了。一手房供應(yīng)少,主要就是土地供應(yīng)少,像去年廣州出讓的土地才500多萬平方米,住宅地塊還不到一半。并且,這些宅地大部分都還是增城和南沙的,天河、越秀、海珠這些核心區(qū)域更是少得可憐。廣州最新一輪舊城改造一出,這些問題就都解決了,舊改中的很多村,都是巨無霸,廣州淘寶第一村的里仁洞舊改,總建設(shè)量400多萬平方米;康樂村、鷺江村總改造范圍300多萬平方米……過去廣州一年出讓的土地,也就是兩三條村的體量。在廣州的計劃里,未來10年舊改的村接近400條,500多平方公里,也就是說,廣州有將近十分之一的地方,都要加入舊改行列。過去苦于無地可拿,房企只有在招拍掛上和別人拼刺刀,地價高也要拿,總不能沒米下鍋?,F(xiàn)在不同了,那么多村,那么多地。規(guī)模較小的房企,拿下一條村都足夠開發(fā)好幾年了;對于大房企來說,能多拿自然要多拿,要想擴大在廣州的規(guī)模,必須得拿舊改地塊。更重要的是,舊改造富神話之下,村民對于舊改的接受度很高,加上舊改新規(guī),一般舊改項目都能很快簽約、動工,少了以前的那種拆了多年都拆不動的風(fēng)險,房企參與舊改的積極性高了很多。所以,越來越多的房企活躍在舊改項目上,佳兆業(yè)、保利、富力、合生、新世界……未來,廣州地王出現(xiàn)的頻率會低很多了。房叔相信大家都有這樣一個感覺,看數(shù)據(jù)廣州的房價好像漲得不多,但到樓盤一看,都漲上天了,例如天河的剛需樓盤,年中的時候單價還4.5萬元起,年底升到4.9萬元起了,幾個月時間漲了10%。造成這種落差的,是因為廣州外圍區(qū)域相對低價的一手房越來越多,拉低了整體均價。海珠有創(chuàng)新灣幾個新盤,房子供應(yīng)已經(jīng)算不錯了,天河就只有東部的保利天匯、金地天河峯睿等寥寥幾個樓盤,越秀和天河情況差不多。造成這種情況的原因很簡單,就是核心區(qū)沒地了,沒地自然沒房,那有什么空中樓閣。現(xiàn)在,核心區(qū)的地又有了,并且還有大把。廣州10年的舊改計劃里,天河涉及的村有25條,海珠區(qū)6條,越秀也有6條。別看它們的數(shù)量不多,可是抵不住它們規(guī)模大呀,康樂村、鷺江村都300多萬平方米了,那得有多少新增的房子?大家都熟悉的琶洲村,改造面積75萬平方米,改造后的保利天悅有近千套商品房源,如果按照這樣的比例來計算,康樂村、鷺江村就有差不多4000套。核心區(qū)舊改項目不只是規(guī)模大,政府還要它們優(yōu)先改造,2023年底之前,廣州中心6區(qū)在推進的城中村改造合計61條,外圍5區(qū)僅有22條。當(dāng)核心區(qū)舊改項目的商品房不斷推出,將會改變整個廣州商品住宅的供應(yīng)格局,核心區(qū)和外圍區(qū)的供應(yīng)比例會發(fā)生改變,核心區(qū)的占比會大幅提高。廣州樓市今年最熱的兩個區(qū),一個是南沙,一個是黃埔,前者的成交套數(shù)全市第二,后者第三。別看黃埔今年成交套數(shù)第三,但已經(jīng)接近1.6萬套,比起去年的1萬套出頭,多了六成,更是前年0.5萬套的三倍多。南沙今年樓市的熱是意料之中的,深圳、東莞限購越來越緊,南沙則剛好限購松綁,在系列政策利好的推動下,深圳、東莞以及其他大灣區(qū)城市的買家多了很多。黃埔的熱,則有一點點意料之外,外來的買家沒有明顯增多,還是廣州的為主,之所以成交能增加這么多,其中一個原因就是黃埔舊改之后有錢人多了,或者說知道自己有錢的人多了,大家敢于買買買了。
拆字一響,黃金萬兩
廣州的舊改,特別是核心城區(qū)的舊改,將會催生一大批幾百萬級甚至千萬級別的富豪,雖然現(xiàn)在不是直接給錢而是回遷,但這些人很多本來就有錢,并且知道自己會更有錢,加上回遷也要等一段時間,相信不少會像黃埔的舊改村民一樣,先買套商品房再說。這些人集中選哪些片區(qū)的房子,那些片區(qū)肯定就會旺起來。廣州房價一直是一線城市的洼地,其中一個原因就是城中村的壓制。城中村收留了很多白領(lǐng),買房的需求沒那么迫切,降低了城市需求;在很多有稀缺資源的地方就有城中村,形成高端盤和城中村混住的局面,讓同片區(qū)內(nèi)房價受到打壓。過去珠江新城臨江獵德一帶是一個例子,現(xiàn)在海珠創(chuàng)新灣也是一個例子,因為石溪、瀝滘等城中村的存在,片區(qū)內(nèi)的一線江景樓盤雖然定位很高,不過不少單位的價格不到10萬,在廣州算不上頂豪。舊改,從大的角度來說,改變廣州農(nóng)村圍城的印象,會極大提升城市形象,提升城市居住品質(zhì);從小的角度來說,讓一些有稀缺資源的片區(qū)少了硬傷,提升地塊價值;從魚珠舊改后片區(qū)大受歡迎的情況來看,舊改還增強了買家對片區(qū)發(fā)展前景的信心……獵德改造后,珠江新城豪宅片區(qū)的氣質(zhì)更加明顯了,天鑾開盤5萬-6萬,旁邊的凱旋新世界漲到9萬多,一年后,僑鑫匯悅臺上市,一開盤的價格就超過了10萬;琶洲改造后,保利天悅將整個海珠東部的從剛需片區(qū)提升到了豪宅片區(qū)。不僅如此,舊改樓盤房子,現(xiàn)在成了廣州最搶手,也是房價上升最快的二手房。12月初,珠江新城的天鑾,一套二手公寓單位以近4000萬的總價成交,加上稅費等,買家承受的價格是16.1萬元/平方米,創(chuàng)下廣州公寓單價最高紀(jì)錄;11月底,保利天悅一套二手房的成交單價超過了12萬元。
廣州最貴的公寓天鑾就是獵德的舊改項目
這也容易理解,核心區(qū)舊改項目大部分地段好,有些還有江景,它們用于出售的商品房價格肯定比較高;此外,核心區(qū)舊改項目商品房供應(yīng)比例增加,還會讓廣州房價數(shù)據(jù)出現(xiàn)快速上升,和其它一線城市之間的差距會縮小。房叔判斷,只有等到那些安置房可以大批量出售時,房價才會平穩(wěn)甚至有所回落。萬億級別的投入,將徹底改變廣州的市容市貌,在光鮮亮麗的CBD里,種滿鮮花和綠化的高端住宅區(qū)旁,不再出現(xiàn)低矮、陰暗的城市傷疤,其它一線城市談?wù)搹V州之時,不再帶有城市看待農(nóng)村的優(yōu)越。廣州這個千年商都,終將換發(fā)都市的現(xiàn)代和摩登感。
你對廣州舊改怎么樣看?會提升廣州城市形象嗎?